Czym jest ZPI i dlaczego warto sięgnąć po to narzędzie?
ZPI a MPZP
Zintegrowany Plan Inwestycyjny jest szczególnym rodzajem planu miejscowego, uchwalanym przez radę gminy na wniosek Inwestora, po przeprowadzeniu negocjacji i zawarciu umowy urbanistycznej, określającej zasady i warunki realizacji inwestycji oraz zobowiązania stron.
Umowa Urbanistyczna
Umowa urbanistyczna to kluczowy element procedury uchwalenia ZPI. To właśnie w tej umowie gmina uchwala plan pozwalający na budowę Inwestycji podstawowej, a deweloper zobowiązuje się do realizacji inwestycji uzupełniających – na rzecz lokalnej społeczności.
Konsultacje społeczne
Konsultacje społeczne w procedurze ZPI są znacznie bardziej rozbudowane niż miało to miejsce w trybie Lex Developer. Ich celem jest zapewnienie transparentności negocjacji między Miastem a Inwestorem. Mieszkańcy mają wgląd w dokumenty planistyczne, jak również w treść umowy.
Zalety wdrożenia ZPI
dla Mieszkańców
- Gmina zyskuje infrastrukturę, na którą nie musi wydawać pieniędzy z podatków.
- Mieszkańcy widzą czarno na białym, co miasto „wynegocjowało” od Inwestora.
- Konsultacje społeczne dają realną szansę na zgłoszenie uwag do projektu, zanim stanie się on prawem miejscowym.
dla Deweloperów
- Procedura ZPI jest zazwyczaj szybsza niż tradycyjna zmiana MPZP.
- Można zaprojektować inwestycję o większej intensywności i PUM niż dopuszczałyby to obowiązujące MPZP.
- Inwestor może zaproponować gminie taką inwestycję uzupełniającą, która podniesie również wartość inwestycji podstawowej.
dla Ładu Przestrzennego
- Zamiast sztywnych zakazów i nakazów, ZPI pozwala na dialog. To powoduje realizację ciekawszych architektonicznie projektów.
- ZPI pozwala budować nie tylko budynki mieszkalne, ale też biura i inne usługi, co pozwala na tworzenie prawidłowo funkcjonujących miast 15-minutowych.
Czym jest inwestycja uzupełniająca?
Zgodnie z art. 2 pkt 5a Ustawy o Planowaniu i Zagospodarowaniu Przestrzennym inwestycja uzupełniająca to budowa, zmiana sposobu użytkowania lub przebudowa sieci uzbrojenia terenu, dróg publicznych, linii kolejowych, obiektów infrastruktury publicznego transportu zbiorowego, obiektów działalności kulturalnej, obiektów opieki nad dziećmi do lat 3, przedszkoli, szkół, placówek wsparcia dziennego, placówek opieki zdrowotnej, obiektów, w których prowadzona jest działalność z zakresu pomocy społecznej, obiektów służących działalności pożytku publicznego, obiektów sportu i rekreacji, obszarów zieleni publicznej, obiektów budowlanych przeznaczonych na działalność handlową lub usługową – o ile służą obsłudze inwestycji głównej.
Jak wygląda procedura
Procedura uchwalania ZPI jest sformalizowana i łączy w sobie elementy planowania przestrzennego z negocjacjami biznesowymi. W dużym skrócie można podzielić ją na 4 główne etapy:
Konsultacje z Miastem i złożenie wniosku
Po złożeniu wniosku Rada Gminy analizuje dokumenty, powiadamia mieszkańców i wydaje zgodę na przystąpienie do sporządzenia ZPI.
Negocjacje
Etap negocjacji z Miastem, zmian do projektu ZPI, zakończony udostępnieniem projektu wraz z umową w Rejestrze Urbanistycznym.
Konsultacje społeczne, podpisanie umowy
Etap przeprowadzania konsultacji społecznych, wprowadzania korekt do ZPI, zakończony podpisaniem umowy urbanistycznej.
Uchwalenie ZPI
Rada Gminy uchwala ZPI.
Kompleksowa współpraca